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수익형 부동산을 운영하면서 맞닥뜨리게 되는 가장 큰 도전 중 하나는 악성 임차인을 관리하는 것입니다. 임대료를 제때 지불하지 않는 세입자부터, 소유한 건물을 제대로 관리하지 않는 이들, 그리고 끊임없는 민원을 일으키는 임차인까지 다양한 문제를 해결해야 합니다. 이러한 문제를 효과적으로 해결하고, 임대차 수익을 극대화하기 위한 전략적 접근법을 소개합니다.
1. 악성 임차인 유형별 대처법
1.1 임대료 미납 임차인 대처 전략
- 임차 관리 전문 담당자 배치: 임대차 관리 전문가를 통해 임차인과의 원활한 소통 및 문제 해결을 도모합니다.
- 내용증명 발송 및 법적 조치: 임대료 체납이 3회 이상 발생할 경우, 내용증명 발송을 통해 법적 조치를 예고하고 필요 시 법적 절차를 진행합니다.
- 사전 예방 및 대비: 임차인 신용도 조사, 계약서 내용 명확화, 충분한 보증금 확보 등을 통해 문제 발생을 최소화합니다.
1.2 건물 관리 소홀 임차인 대처 전략
- 즉각적인 문제 해결 및 비용 청구: 건물 관리 규정 위반 시 증거를 확보하고, 해당 비용을 임차인에게 청구합니다.
- 계약서 명확화: 건물 관리 규정을 계약서에 명시하고, 위반 시 조치를 분명히 합니다.
- 사전 예방 및 대비: 입주 전 건물 상태 점검, 정기적인 건물 관리를 통해 문제를 미연에 방지합니다.
1.3 민원 많은 임차인 대처 전략
- 사전 인력 배치 및 공지: 민원 발생 가능성에 대비하여 관련 인력을 사전 배치하고, 주변 임차사에 사전 안내를 실시합니다.
- 원인 파악 및 해결책 제시: 민원의 원인을 정확히 파악하고 신속한 해결책을 제시합니다.
- 사전 예방 및 대비: 입주 전 기업 정보 확인, 민원 발생 가능성 평가 등을 통해 사전에 문제를 예방합니다.
2. 신뢰할 수 있는 임차인 선정 방법
- 크레딧 체크 및 기업 평가: 임차인의 신용도 및 재정 상태를 철저히 확인합니다.
- 보증금액 조정 및 통장 잔고 증명서 요청: 특히 신규 브랜드나 크레딧 확인이 어려운 경우, 보증금액 조정 및 통장 잔고 증명서를 요청합니다.
- 전문 도구 활용: 임차인의 신뢰도 평가 및 위험 요소 파악을 위해 전문 도구를 활용합니다.
결론
악성 임차인 문제는 수익형 부동산 운영에서 빈번히 발생하는 문제입니다. 하지만 위에서 언급한 전략적 접근법을 통해 이러한 문제를 효과적으로 해결하고, 임대차 수익을 극대화할 수 있습니다. 임대차 관리의 성공은 사전 예방, 철저한 계약 관리, 그리고 문제 발생 시 신속한 대응에서 시작됩니다.
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