경락 후 보증금 지급과 월세 납부 이력에 대한 상담

안녕하세요. 경매로 부동산을 매수한 후, 선순위 임차인의 보증금 중 미배당 분을 인수해야 하는 상황에서 발생하는 문제와 관련된 질문에 대해 상세히 답변드리겠습니다. 선순위 임차인과의 관계, 월세 미납 이력 등을 고려하여 법적 대응 방안을 제시하겠습니다.

 

1. 임차인의 월세 납부 이력 소명 요청

1.1. 내용증명 발송

경매로 부동산을 매수한 후, 선순위 임차인의 월세 납부 이력을 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 내용증명을 통해 월세 납부 이력을 소명하도록 요청할 수 있습니다.

내용증명 발송 절차

1. 내용증명 작성: 임차인에게 월세 납부 이력을 소명하도록 요청하는 내용증명을 작성합니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용을 포함합니다:
   • 임차 기간 전체에 대한 월세 납부 내역 제출 요청
   • 소명 기한 명시 (예: 10일 이내)
   • 답변이 없을 시 법적 조치를 취할 것임을 명시
2. 내용증명 발송: 내용증명을 우체국을 통해 발송합니다. 내용증명 발송 시 우체국에서 증빙 자료를 제공하므로, 이를 보관합니다.

1.2. 인도명령 시 보정명령 요청

임차인이 내용증명에 대한 답변을 하지 않거나 월세 납부 이력을 소명하지 않는 경우, 인도명령 신청 시 법원에 해당 문건을 제출하여 보정명령을 받을 수 있습니다.

인도명령 절차

1. 인도명령 신청서 작성: 법원에 인도명령 신청서를 작성하여 제출합니다. 신청서에는 임차인이 부동산을 인도하지 않는 이유와 월세 납부 이력에 대한 소명 요청 내용증명을 첨부합니다.
2. 보정명령 요청: 인도명령 신청 시 법원에 보정명령을 요청합니다. 보정명령을 통해 임차인이 월세 납부 이력을 제출하지 않을 경우 부동산 인도를 강제할 수 있도록 합니다.
3. 법원 결정: 법원은 신청서를 검토한 후 인도명령과 보정명령을 발부합니다.

 

2. 공제 가능한 월세 미납 분 계산

2.1. 임대인의 권리 승계

경매로 부동산을 매수한 경우, 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 승계합니다. 따라서 임차인의 월세 미납 분에 대한 채권도 승계되며, 이를 공제할 수 있습니다.

2.2. 월세 미납 분 공제 범위

월세 미납 분은 임차 기간 전체를 기준으로 공제할 수 있습니다. 이는 경매 이전에 발생한 미납 분과 경매 기간 중 발생한 미납 분 모두 포함됩니다.

공제 가능한 월세 미납 분 계산 방법

1. 임차 기간 확인: 임차 기간 전체를 확인합니다. 이는 임대차 계약서와 경매 절차 문서를 통해 확인할 수 있습니다.
2. 월세 납부 내역 확인: 임차인의 월세 납부 내역을 확인합니다. 내용증명을 통해 제출된 납부 내역 또는 기타 증빙 자료를 통해 월세 납부 현황을 파악합니다.
3. 미납 분 계산: 임차 기간 전체 동안 월세 미납 분을 계산합니다. 이는 월세 납부 내역과 임대차 계약서에 명시된 월세 금액을 비교하여 계산할 수 있습니다.
4. 공제 신청: 계산된 월세 미납 분을 임차인의 보증금에서 공제하도록 법원에 신청합니다. 이를 위해 필요한 증빙 자료를 함께 제출합니다.

 

결론

경매로 부동산을 매수한 후, 선순위 임차인의 보증금 중 미배당 분을 인수하는 과정에서 월세 납부 이력을 확인하고, 미납 분을 공제하는 것은 중요한 절차입니다. 임차인의 월세 납부 이력을 내용증명을 통해 소명 요청하고, 답변이 없을 시 인도명령 신청 시 법원에 해당 문건을 제출하여 보정명령을 받을 수 있습니다. 공제 가능한 월세 미납 분은 임차 기간 전체를 기준으로 계산되며, 이를 임차인의 보증금에서 공제할 수 있습니다.

 

이 글이 경매로 부동산을 매수한 후 발생하는 문제를 해결하는 데 도움이 되기를 바라며, 신속하고 원활한 문제 해결을 기원합니다. 추가적인 법적 조언이 필요하다면, 변호사와 상담하여 정확한 대응 방안을 마련하시기 바랍니다.