특수관계인 저가양도 시 증여세와 양도세 문제: 안전한 거래 방법

부모님이 소유한 용인 아파트를 저가양도로 매매할 경우, 세금 문제는?

부모님이 소유한 용인 아파트를 자녀에게 저가양도하려는 경우, 증여세와 양도소득세 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 특수관계인 간의 거래에서는 저가양도를 통해 세금 혜택을 보려는 시도가 세법에서 규제되기 때문에, 법적 문제를 피하기 위해 정확한 세금 계산이 필요합니다. 이번 글에서는 용인 아파트 시가 5억 5천만 원의 자산을 2,500만 원에 저가양도할 경우, 발생할 수 있는 세금 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

---

1. 특수관계인 저가양도란?

특수관계인이란 가족이나 친족 관계에 있는 사람들로, 이러한 관계에서 발생하는 부동산 거래는 일반적인 시장 거래와는 다른 규제가 적용됩니다. 저가양도란 시장 가격보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 것을 의미하며, 이를 통해 세금을 회피하려는 시도가 발생할 수 있기 때문에 세법에서 강하게 규제하고 있습니다.

특히 부모와 자녀 사이의 저가양도는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 시장 가격과 거래 가격 간의 차액이 증여로 간주되기 때문입니다. 따라서 저가양도를 할 때는 증여세 계산이 매우 중요합니다.

---

2. 저가양도 시 증여세 계산 방법

용인 아파트의 시가가 5억 5천만 원인데, 부모님이 자녀에게 2,500만 원에 저가양도할 경우, 증여로 간주되는 금액을 계산해야 합니다.

• 증여세 과세 대상 금액은 다음과 같이 계산됩니다.
• 증여재산가액 = (시가 - 거래금액) - min(시가 * 30%, 3억 원)
               = (5억 5천만 원 - 2,500만 원) - min(5억 5천만 원 * 30%, 3억 원)
               = 5억 2천5백만 원 - 3억 원
               = 3억 2천5백만 원
• 증여세 계산:증여세는 세율표에 따라 계산되며, 증여세율은 과세표준 금액에 따라 달라집니다.따라서 증여세 2,500만 원을 납부해야 할 것으로 보입니다.
• 증여세 = 1억 7천5백만 원에 대한 세율(20%) 적용 - 누진공제 1,000만 원
         = 3,500만 원 - 1,000만 원
         = 2,500만 원
• 증여공제금액 1억 5천만 원을 적용한 후, 과세표준이 되는 금액은 3억 2천5백만 원 - 1억 5천만 원 = 1억 7천5백만 원이 됩니다.

---

3. 양도소득세 문제

부모님이 자산을 자녀에게 저가양도할 경우, 양도소득세도 중요한 문제입니다. 부모님이 2012년에 3억 원에 취득한 아파트를 저가양도하게 된다면, 매매 차익에 대해 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

• 양도차익 계산:이처럼 저가양도로 인해 부모님은 손실을 보고 거래를 하게 되므로, 양도차익이 음수일 경우에는 양도소득세가 발생하지 않을 가능성이 높습니다.
•  
• 양도차익 = 매매금액 - 취득금액
           = 2,500만 원 - 3억 원
           = -2억 7천5백만 원 (손실)
  

그러나, 세무서에서는 저가양도를 시장가보다 크게 낮은 가격으로 진행하는 경우, 시가를 기준으로 양도소득세를 재산정할 수 있습니다. 시가 기준으로 계산할 경우, 양도세는 시가와 취득가 간의 차액을 기준으로 부과됩니다.

---

4. 저가양도 시 고려해야 할 사항

저가양도는 단순히 세금 문제뿐만 아니라 법적 문제로 이어질 수 있습니다. 세무 당국에서는 특수관계인 간의 저가 거래를 세금 회피로 간주하고 면밀히 조사할 수 있기 때문에, 반드시 법적 조언과 세무 상담을 받는 것이 중요합니다.

• 저가양도 계약의 합법성: 세무 당국에서는 특수관계인 간의 거래를 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 진행하면, 이를 증여로 간주하고 추가 세금을 부과할 수 있습니다.
• 세무 조사 가능성: 저가양도는 세무 조사의 대상이 될 수 있습니다. 특히 세법에서는 저가양도 거래에 대해 자세히 보고 있으므로, 세무 당국의 주의 대상이 될 수 있습니다.

---

5. 저가양도 후 발생할 수 있는 추가 세금

부모님이 저가양도를 통해 자녀에게 아파트를 넘길 경우, 증여세와 양도세 이외에도 다른 세금 문제도 발생할 수 있습니다.

• 재산세: 저가양도를 통해 아파트를 넘겨받은 후에도, 자산에 대한 재산세가 부과됩니다. 자녀가 아파트를 소유하게 되면, 매년 재산세를 납부해야 하며, 이 금액은 공시지가에 따라 달라질 수 있습니다.
• 취득세: 자산을 저가양도로 받더라도 취득세는 시가를 기준으로 부과됩니다. 즉, 거래 금액이 아닌 시가를 기준으로 취득세가 산정되므로, 약 5억 5천만 원에 해당하는 취득세가 부과될 수 있습니다.

---

6. 저가양도를 통한 자산 이전의 장단점

저가양도를 통해 자산을 이전하는 방법에는 여러 가지 장단점이 있습니다. 세금을 절약하려는 목적으로 저가양도를 진행할 수 있지만, 그에 따른 법적 리스크와 세금 부담을 신중히 고려해야 합니다.

• 장점:
  • 자산을 자녀에게 저가로 양도함으로써, 당장 큰 현금 부담 없이 자산을 이전할 수 있습니다.
  • 증여세 계산 후 부담할 세금을 미리 예상할 수 있습니다.
• 단점:
  • 특수관계인 간 저가양도는 세무 당국의 주의 대상이 될 수 있으며, 세무 조사를 받을 수 있습니다.
  • 취득세, 양도소득세, 재산세 등 다양한 세금이 추가로 부과될 수 있습니다.

---

마무리: 저가양도 시 증여세와 양도세, 신중한 선택이 필요

저가양도를 통해 부모님의 용인 아파트를 자녀에게 양도하는 경우, 증여세와 양도세 문제를 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 저가양도는 자산 이전의 효과적인 방법일 수 있지만, 법적 문제와 세무 당국의 주의를 받을 수 있으므로 세무 전문가와의 상담을 통해 안전한 거래를 진행하는 것이 필요합니다.