🏠 전세 보증금 반환 소송 전 가압류 및 집행권원 확보 방법

전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높은 경우, 소송 전 가압류 를 진행하여 임대인의 재산을 미리 확보 하는 것이 중요합니다.

그러나 가압류를 하기 위해서는 법적으로 ‘집행권원’이 필요 한데, 집주인이 내용증명도 수령하지 않는 상태 라면 지급명령 신청을 통해 집행권원을 얻을 수 있을지 궁금하실 겁니다.

이번 글에서는 가압류 진행 방법, 지급명령의 한계, 집행권원 확보 대안 등에 대해 상세히 설명하겠습니다.

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⚖️ 가압류란?

1️⃣ 가압류의 개념과 필요성

✅ 가압류란?

• 채무자가 재산을 처분하거나 빼돌리지 못하도록 법원에서 미리 동결하는 조치
• 보증금 반환 소송을 진행하는 동안 집주인이 돈을 숨기거나 다른 채무자가 먼저 가져가는 것을 방지

✅ 가압류 대상

• 통장(예금): 집주인의 은행 계좌 압류
• 부동산: 집주인의 건물이나 토지 압류
• 자동차, 급여 등: 기타 재산 압류 가능

📌 즉, 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다면, 가압류를 통해 임대인의 재산을 미리 확보하는 것이 필요합니다.

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🏛️ 가압류를 위해 ‘집행권원’이 필요한 이유

2️⃣ 집행권원이란?

✅ 집행권원이 있어야 강제집행(가압류, 압류 등) 가능
✅ 법원이 인정하는 ‘채무를 변제해야 한다’는 공식 문서

📌 집행권원을 얻는 방법:
1️⃣ 판결문 (민사 소송 승소 후 확정 판결)
2️⃣ 지급명령 확정
3️⃣ 공정증서 (공증된 채무변제 약정서 등)

💡 즉, 가압류를 하려면 법적으로 유효한 ‘집행권원’이 필요하며, 지급명령을 통해 확보하는 것이 일반적입니다.

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🚨 지급명령 신청으로 집행권원을 받을 수 있을까?

3️⃣ 지급명령 신청과 집주인의 수령 거부

✅ 지급명령 신청은 법원이 채무자(집주인)에게 ‘돈을 갚으라’는 명령을 내리는 절차
✅ 집주인이 14일 이내에 이의를 제기하지 않으면 자동 확정(집행권원 획득)

📌 하지만, 지급명령은 집주인이 수령해야 효력이 발생함

• 집주인이 내용증명을 수령하지 않는다면, 지급명령도 받을 가능성이 낮음
• 지급명령을 수령하지 않거나 주소지를 모르면 소송으로 가야 함

💡 즉, 집주인이 지급명령을 수령하지 않으면 집행권원을 받을 수 없으며, 다른 방법을 고려해야 합니다.

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🔍 집주인이 지급명령을 받지 않는 경우, 대안은?

4️⃣ 가압류를 위한 집행권원 확보 방법

📌 A. 전세 보증금 반환 소송 제기 (민사 소송)

• 지급명령이 불가능할 경우, 보증금 반환 청구 소송을 진행하여 판결문 확보
• 법원에서 판결이 확정되면 집행권원 확보 가능

📌 B. 공정증서 작성 (합의 가능할 경우)

• 임대인이 동의할 경우, 공증 사무소에서 보증금 반환 약정을 공증하여 집행권원 확보
• 하지만, 임대인이 협조하지 않을 가능성이 높음

📌 C. ‘사전 가압류 신청’ 활용

• 일부 법원에서는 집행권원이 없어도 ‘보증금 반환 청구 소송’을 근거로 가압류 신청 가능
• 이 경우, 채권자로서 가압류 필요성을 적극 소명해야 함

💡 즉, 집주인이 지급명령을 수령하지 않는다면, 소송을 통해 판결문을 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.

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✉️ 가압류 신청 방법

5️⃣ 통장 가압류 진행 절차

✅ 1. 가압류 신청서 작성

• 법원에 ‘가압류 신청서’ 제출 (채권자: 본인, 채무자: 집주인)
• 가압류 대상(통장, 부동산 등) 기재

✅ 2. 가압류 보증금 납부

• 가압류는 ‘임시 조치’이므로 일정 보증금을 법원에 예치해야 함
• 보증금: 가압류 금액의 10~20% 수준 (나중에 반환됨)

✅ 3. 법원 심사 후 결정

• 법원이 가압류 필요성을 인정하면 결정문 발부
• 결정문을 은행 등에 제출하여 통장 가압류 진행

📌 통장 가압류는 집행권원이 있어야 가능하므로, 판결문이 없으면 신청이 어려움.

💡 즉, 집행권원 없이 가압류를 진행하려면 ‘전세 보증금 반환 소송’을 빠르게 제기하는 것이 필요합니다.

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🔄 현실적인 해결책

6️⃣ 가압류 및 보증금 반환을 위해 가장 좋은 방법은?

✅ 1. 지급명령 신청 후 집주인이 수령하면 집행권원 확보 → 가압류 진행
✅ 2. 집주인이 지급명령을 수령하지 않으면 ‘전세 보증금 반환 소송’ 제기
✅ 3. 소송 판결을 받은 후, 통장 및 부동산 가압류 진행

💡 즉, 집주인이 지급명령을 받지 않는다면 ‘보증금 반환 소송’을 빠르게 진행하는 것이 현실적인 해결책입니다.

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✅ 결론

✔ 전세 보증금 반환을 위한 가압류를 하려면 집행권원이 필요함
✔ 지급명령 신청 후, 집주인이 수령하면 집행권원 획득 가능 → 가압류 진행 가능
✔ 집주인이 지급명령을 거부하면, 전세 보증금 반환 소송을 진행해야 함
✔ 소송 판결문을 받은 후, 통장 및 부동산 가압류를 진행하는 것이 가장 확실한 방법

📌 즉, 집주인이 지급명령을 받지 않는다면, 소송을 통해 법적 대응을 하는 것이 최선의 방법입니다.