오피스텔 계약해제 가능성과 시정명령으로 인한 법적 대응 방안

오피스텔을 계약하신 뒤 시정명령과 같은 예외적인 상황이 발생하면, 계약 해제 및 법적 리스크로 인해 복잡한 판단이 필요합니다. 지금 상황에서는 계약서에 명시된 조항을 근거로 한 계약 해제 가능성과 법적으로 예상되는 결과를 잘 따져보는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 계약 해제 가능성, 발생할 수 있는 리스크, 그리고 이에 따른 대응방식을 단계별로 분석해 보겠습니다.

---

1. 사건 개요와 주요 쟁점 정리

1) 사건 개요

• 계약하신 오피스텔은 주거형 오피스텔로 홍보 및 계약된 상태입니다.
• 그러나 현재 입주를 앞두고 다음과 같은 문제가 발생하였습니다:
  1. 오피스텔 인근에 유흥지점이 들어선 상황.
  2. 교육환경보호구역으로 지정된 사항이 계약 후 변경되었음에도, 이를 계약자에게 통보하지 않거나 적시에 알리지 않은 점.
  3. 시청에서 시정명령을 내렸고, 건설사는 이를 "행정상의 단순 실수"로 주장하며 시정명령 취소를 요청 중.

2) 주요 쟁점 정리

• 계약 해제가 가능한가?
• 건설사의 시정명령 취소 여부와 그 결과가 계약자에게 미치는 영향은?
• 계약 해제 시 중도금 무이자 혜택, 입주 지연 이자 등 발생 가능한 기타 금전적 리스크는?

---

2. 계약 해제 가능성 분석

1) 계약서 내 '시정명령’ 조항 확인

계약서상 시정명령이 계약 해제 사유로 기재되어 있다면, 이는 법적으로 중요한 근거가 됩니다.

• 대법원 판례에 따르면, 계약상 명시된 해제 사유는 특별한 반대 사유가 없는 이상 계약의 유효한 해제 조건으로 인정됩니다.
• 질문자님의 계약서에 시정명령이 계약 해제 사유로 포함되어 있다면, 시청의 시정명령 확정 시 계약 해제가 가능할 것으로 보입니다.
• 중요한 점은 명시된 해제 사유가 어떤 범위에서 적용되는지입니다. 계약서에 '시정명령 관련 사항’이 명확히 명시되어 있다면 이기는 소송으로 이어질 가능성이 높습니다.

2) 시정명령에 따른 계약 해제 가능성

시정명령은 행정처분의 일환으로, 건설사의 잘못이나 행정적 오류로 인해 발생할 수 있습니다.

• 건설사가 "단순 행정 실수"를 주장하며 시정명령 취소를 요청했지만, 만약 이 주장이 받아들여지지 않고 패소할 경우, 시정명령은 유효하게 유지되므로 계약 해제 조건이 충족될 가능성이 매우 높아집니다.
• 특히, 교육환경보호구역과 관련된 행정상 변경 사항은 계약자에게 중요한 정보로, 계약 체결 시 이를 제대로 고지하지 않았다면 고지 의무 위반으로 보아 계약 해제의 정당성이 강화될 수 있습니다.

3) 유흥지점 인근 입지 문제

• 입지 조건에 대한 기대와 실제가 다른 경우, 계약 해제에 큰 영향을 주지는 않습니다.
• 다만, 건설사 측에서 인근에 유흥지점이 들어설 가능성을 이미 알고 있었음에도 이를 명확히 고지하지 않았다면 허위 또는 과장 광고에 해당할 여지가 있습니다.

---

3. 패소할 경우 발생할 리스크

만약 시청이 시정명령 취소를 확정하며 건설사가 승소하거나, 법적으로 계약 해제 자체가 받아들여지지 않을 경우, 다음과 같은 금전적 및 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

1) 중도금 무이자 혜택 상실

• 계약 해제가 인정되지 않는 경우, 입주 후 중도금 무이자 혜택이 활성화되지 않을 수 있습니다.
• 이로 인한 금전적인 부담은 계약자 본인이 떠안아야 하며, 이러한 가능성은 계약 해제 실패 시 가장 큰 우려사항 중 하나입니다.

2) 입주 지연 이자 및 위약금 부담

• 건설사가 시정명령으로 인한 문제를 해결하지 못하더라도, 입주가 지연되거나 계약자 요청에 따라 계약을 파기할 경우, 계약서상 명시된 위약금 조항에 따라 위약금을 지급해야 할 가능성이 있습니다.
• 그러나 질문자님이 계약 해제 사유를 명확히 증명하지 못하면 위약금이나 입주 지연 비용을 건설사가 아닌 질문자님이 부담해야 할 가능성도 있으니 주의하셔야 합니다.

---

4. 계약 해제를 위한 구체적 대응 방안

1) 계약 해제 전 준비해야 할 자료

• 해당 오피스텔의 광고 및 브로슈어: 주거형 오피스텔이라고 홍보된 자료를 확보하세요.
• 시정명령 관련 통보 문서: 시청에서 받은 시정명령과 해당 사항이 입주 및 계약에 미치는 영향을 정리하세요.
• 계약서 원본 및 특약사항: 계약 해제 사유가 포함되어 있는 조항을 확인하고, 이를 근거로 소송 시 강력히 주장하셔야 합니다.

2) 계약 해제 요구 절차

1. 건설사에 공식 요청
   • 소송을 진행하기 전, 건설사에 서면으로 시정명령과 관련된 계약 해제를 요구하세요. 계약 해제 요구서는 추후 법적 대응 시 중요한 증거로 사용됩니다.
2. 건설사의 답변 확인
   • 건설사 측이 명확히 거부할 경우 공식적인 소송 절차에 돌입할 수밖에 없습니다.
3. 소송 진행
   • 계약 해제 소송은 행정처분과 관련이 있으므로, 시청의 시정명령 최종 결과가 확정된 이후 진행하는 것이 바람직합니다.

---

5. 입주 지연 및 리스크 최소화를 위한 방안

1) 입주 지연 대책 마련

• 건설사가 시정명령과 관련해 입주를 지연하거나 계약 조건을 이행하지 못하는 경우, 연체 이자 및 피해 보상금을 청구할 수 있습니다.
• 계약상 입주 예정일 또는 입주 지정 기간을 초과할 경우 조건부로 위약금 청구가 가능하므로, 이에 대한 내용을 숙지하세요.

2) 전문가 상담 및 법률 지원 활용

• 부동산 전문 변호사나 상담 전문가와 상의하여 소송에 대비하세요. 복잡한 계약 해제 및 입주 절차는 전문가의 도움 없이는 진행이 어려울 수 있습니다.

---

6. 결론과 선택지

1. 계약 해제 가능성:
   • 계약서에 시정명령이 해제 사유로 명시되어 있다면, 시청의 시정명령 확정 시 계약 해제가 가능할 가능성이 높습니다.
2. 리스크 관리:
   • 해제가 받아들여지지 않을 경우 발생할 수 있는 중도금 무이자 혜택 상실 및 입주 지연 이자 부담 등을 염두에 두세요. 이를 해결하기 위해 사전 대책을 수립해야 합니다.
3. 현실적 대안:
   • 현재 상황에서는 건설사와의 협상, 시청의 시정명령 결과 확인, 필요 시 법적 소송이 동시에 검토되어야 합니다.

질문자님의 권리를 최대한 보호할 수 있도록 법적 절차를 통해 정확한 판단과 결정을 내리시길 바랍니다.