땅도 안 파고 1조원 공사비 증가? 재개발·재건축 현장의 함정

안녕하세요. 최근에는 재개발 및 재건축 현장에서 공사비가 예상을 뛰어넘는 증가세를 보이고 있습니다. 이러한 현상은 다양한 요인에 의해 발생하며, 공사 관련자들에게 많은 이슈를 일으키고 있습니다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

1. 공사비 인상, 왜 현장마다 차이가 큰가?

• 원자재 가격 상승만이 원인 아니다: 노무비, 외주비, 경비 등 다양한 구성 요소를 고려해야 합니다.
• 사업 지연: 시공사 선정부터 착공까지의 소요 기간, 설계 변경 횟수 등이 현장별로 차이를 만들어 냅니다.
• 마감재 수준: 고급 브랜드 사용 시 공사비 증가 요인이지만, 이는 브랜드와 무관한 노무비, 외주비 상승과는 별개입니다.

2. 공사비 산정 및 책정 과정

• 공사비 산정: 매출 원가와 매출 이익을 고려하여 결정됩니다.
• 공사비 책정: 시공사 입찰 참여 후 발주처 도면 입수, 각 회사별 공사비 견적 산출, 최종적으로 시공사 선정 후 체결되는 도급 계약서에 명기됩니다.

3. 착공 전 공사비 인상 요구

• 원자재 가격 상승: 최근 물가 상승으로 착공 전 공사비 인상이 흔한 현상입니다.
• 도급 계약서 명시: 공사비 인상 기준 및 착공 이후의 공사비 인상 여부는 도급 계약서에 명시되어야 합니다.

4. 최초 계약 vs 공사도급 계약서

• 최초 계약: 홍보물이나 제안서에 명시된 내용을 의미합니다.
• 공사도급 계약서: 시공사 선정 후 체결되는 계약으로, 공사비 분쟁 방지를 위해 중요합니다.

5. 설계 변경, 꼭 필요한가?

• 설계 변경 발생 이유: 조합 요청에 따른 상품성 개선, 시공사 설계 관련 사항 등이 있습니다.
• 설계 변경 최소화 노력: 서울시 공공 관리제 등을 고려하여 설계 변경을 최소화해야 합니다.

6. 고급 브랜드 vs 일반 브랜드

• 노무비, 외주비 상승과는 별개: 고급 브랜드 사용과 공사비 증가는 서로 무관한 요소입니다.
• 브랜드에 상관없는 공사비 증가: 경기 변동, 건설 공사비 지수 등이 영향을 줍니다.

7. 공사비 분쟁 예방 및 해결 방안

• 계약 체결 전: 공사도급 계약서 내용을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
• 공사 진행 중: 투명하게 공사 진행 상황과 공사비 지출 내역을 공개해야 합니다.
• 분쟁 발생 시: 중재위원회나 법원 등을 통해 해결해야 합니다.

8. 지자체 및 정부의 역할

• 공사비 산정 기준 명확화: 지자체 및 정부의 역할이 중요합니다.
• 불합리한 공사비 인상 방지: 공사 진행 과정 감독 및 분쟁 해결 지원이 필요합니다.

이렇게 다양한 요인이 공사비 증가에 영향을 미치고 있습니다. 공사 관련자들은 이러한 요소들을 고려하여 효율적인 관리와 해결책을 모색해야 합니다. 함께 안정적이고 원활한 공사 진행을 위해 노력해보시기 바랍니다.

 

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