2024년 전세사기 예방 필수 가이드: 신탁등기 부동산 계약시 반드시 확인해야 할 사항

전세 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 중요한 사항이 있습니다. 특히, 대출을 위해 신탁회사에 소유권을 넘긴 부동산과의 임대 계약에 주의해야 합니다. 신탁등기가 왜 위험한지, 어떻게 하면 전세사기를 예방할 수 있는지에 대한 모든 것을 다루는 이 가이드는, 신탁부동산과의 전세 월세 계약 시 주의사항을 상세히 설명합니다.

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신탁등기의 위험성 이해하기

신탁등기 부동산과 계약 시 가장 큰 위험은, 임대인이 실제 부동산의 권리를 가지고 있지 않다는 점입니다. 신탁등기는 등기부등본의 '갑구'에 기록되며, 이는 부동산의 실제 소유권이 신탁회사에 있음을 의미합니다. 임대차 계약의 효력 자체가 부정될 수 있으며, 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

 

 

 

 

전세사기 예방을 위한 필수 절차

1. 등기부등본 확인: 등기부등본 상의 '갑구'에 '신탁' 표시가 있는지 확인합니다. 이는 부동산이 신탁회사에 소유권이 넘어간 신탁부동산임을 의미합니다.
2. 신탁 원부 확인: 등기소에서 신탁 원부를 확인하여 임대차 계약 금지 여부와 선순위 채권 등의 정보를 파악합니다. 신탁 원부 발급은 모바일로도 가능하며, 발급 수수료는 1000원대로 장수에 따라 달라집니다.

 

신탁등기 부동산 계약 시 유의사항

• 위탁자, 수탁자, 수익자: 신탁에는 위탁자(집주인), 수탁자(신탁회사), 수익자(은행 등 금융기관)가 있습니다. 신탁회사가 부동산을 관리, 수익, 처분할 모든 권한을 갖게 되므로, 사실상의 주인은 신탁회사입니다.
• 담보신탁 문제점: 일반적으로 문제가 되는 것은 담보신탁입니다. 대출을 갚은 후에야 '신탁 재산의 귀속'이 등기부등본에 기록되며, 원래의 집주인에게 소유권이 이전됩니다.

 

공매로 넘어간 신탁부동산 대처법

• 신탁회사 동의하에 계약: 신탁회사의 동의를 받아 적법한 계약을 진행했다면, 임차인은 불법 점유자로 취급되지 않습니다. 신탁회사는 불법 점유를 근거로 부당 이득 반환이나 손해배상 청구를 할 수 없습니다.
• 임차인의 권리 주장: 월세의 경우 보증금을 모두 소진할 때까지 월세를 내지 않고 지내면 되며, 전세의 경우 보증금을 반환받을 때까지 신탁부동산에서 퇴거할 수 없다는 항변을 주장할 수 있습니다.

 

결론

신탁등기된 부동산과의 전세 월세 계약은 많은 위험을 수반합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 등기부등본과 신탁 원부를 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다. 이 가이드는 신탁부동산과의 계약 시 반드시 알아야 할 모든 정보를 제공하며, 신탁등기 부동산과 안전하게 계약하는 방법에 대한 귀중한 지침을 제공합니다. 전세 계약을 체결하기 전에 이 가이드를 통해 필요한 지식을 습득하시기 바랍니다.

 

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