매도인 명의로 등기를 남겨두기로 하는 형식의 명의신탁: 법적 쟁점과 판례

매도인 명의로 등기를 남겨두기로 하는 형식의 명의신탁: 법적 쟁점과 판례

부동산 매매계약 체결 후, 등기를 매도인 명의로 그대로 남겨두는 경우는 명의신탁계약의 한 유형으로 볼 수 있습니다. 특히, 이 상황은 '2자간 등기명의신탁'이라는 새로운 유형의 명의신탁으로 인정될 수 있습니다. 이는 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다16899 판결에서 명확히 규정되었습니다.

2자간 등기명의신탁의 개념

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법') 제2조에 의하면, 명의신탁약정은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 명의신탁자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 명의수탁자 명의로 하기로 하는 약정을 의미합니다. 이 약정이 성립하기 위해서는 명의수탁자 앞으로 새로운 소유권이전등기가 반드시 필요한 것은 아닙니다.

부동산 소유자가 그 소유하는 부동산의 전부 또는 일부 지분에 대해 제3자를 위해 '대외적으로만' 보유하는 관계에 관한 약정을 하는 경우에도 부동산실명법에서 정하는 명의신탁관계가 성립할 수 있습니다. 이를 '2자간 등기명의신탁'이라고 합니다.

2자간 명의신탁과 2자간 등기명의신탁의 차이점

2자간 명의신탁은 부동산실명법상 명의신탁약정이 무효이며, 이에 따라 마쳐진 소유권이전등기도 원인무효이기 때문에 명의수탁자는 소유권을 취득하지 못하고 명의신탁자가 여전히 소유자입니다. 반면, 2자간 등기명의신탁의 경우, 명의신탁약정이 무효인 것은 마찬가지이지만 그 무효인 명의신탁약정에 따라 실제로 소유권이전등기가 된 바 없기 때문에 명의수탁자가 여전히 소유자입니다.

예를 들어, 부동산 소유자인 갑이 을에게 그 부동산의 소유권을 이전해 주기로 하면서, 이와 함께 을이 그 부동산의 등기명의를 다시 갑에게 신탁하기로 하여 갑 명의의 소유권등기를 그대로 둔 경우, 을과 갑 사이의 명의신탁약정은 무효이지만 이를 원인으로 실제 소유권이전등기가 마쳐진 바 없으므로 갑이 여전히 소유권을 갖습니다. 다만, 갑과 을 사이의 권리이전약정은 유효하므로 을은 이를 원인으로 하여 갑에게 그 부동산의 소유권이전등기를 청구할 권리가 있습니다.

부동산실명법에 따른 법적 처벌

명의신탁관계가 성립하기 위해서는 명의수탁자 앞으로 새로운 소유권이전등기가 행하여지는 것이 반드시 필요하지 않기 때문에, 부동산 소유자가 그 소유하는 부동산의 전부 또는 일부 지분에 관해 제3자를 위해 '대외적으로만' 보유하는 관계에 관한 약정을 하는 경우에도 부동산실명법에서 정하는 명의신탁관계가 성립할 수 있습니다. 이는 대법원 2010. 2. 11. 선고 2008다16899 판결에서도 확인된 바 있습니다.

이러한 명의신탁약정은 부동산실명법 제7조에 의하여 처벌될 수 있습니다. 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 명의신탁약정을 하였다면 이는 2자간 등기명의신탁으로서 부동산실명법 위반으로 처벌될 수 있습니다.

부동산실명법 제7조의 구성요건에 따르면 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기가 경료된 때에 범죄행위가 완성된다고 볼 수 있으며, 공소시효의 기산점은 "명의신탁등기를 경료한 때"가 됩니다.

반면, 명의신탁약정 사실이 없다면 장기미등기자에 대한 벌칙인 부동산실명법 제10조가 적용될 수 있습니다.

부당이득과 소멸시효

부동산실명법 시행 전에 2자간 등기명의신탁이나 계약명의신탁이 이루어졌는데, 부동산실명법 시행 후 유예기간이 경과할 때까지 실명전환을 하지 않은 경우, 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서 확정적인 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 부동산실명법의 시행·적용에 따른 부당이득이 성립하는 경우로 볼 수 있습니다.

부동산실명법 시행 전에 명의수탁자가 소유하는 부동산에 관하여 명의신탁자와 사이에 사후적으로 그 부동산을 명의신탁자를 위해 '대외적으로만' 보유하는 관계에 관한 명의신탁약정이 이루어진 경우, 부동산실명법 제11조에서 정한 유예기간 내에 실명등기를 하지 않고 그 기간이 경과함으로써 같은 법 제12조 제1항, 제4조에 의해 명의신탁약정이 무효로 되어 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하게 된 경우, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득으로 반환할 의무가 생깁니다.

부동산실명법 시행·적용에 따라 부당이득이 성립하여 이를 원인으로 명의신탁자가 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구하는 경우, 이 청구권은 법률의 규정에 의한 부당이득반환청구권으로서 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효에 걸립니다. 소멸시효의 기산일은 부당이득반환의무가 발생한 때, 즉 부동산실명법상 유예기간이 만료되는 1996년 7월 1일 24시입니다.

결론

매매계약 체결 후 등기를 매도인 명의로 그대로 남겨두는 것은 '2자간 등기명의신탁'으로 볼 수 있으며, 이는 부동산실명법 위반으로 처벌될 수 있습니다. 다만, 명의신탁약정 사실을 입증하기 힘들다면 단순한 장기미등기로 보아 부동산실명법 제10조에 의해 처벌될 가능성도 있습니다. 이러한 법적 상황을 정확히 이해하고 대처하기 위해서는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

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