건조물침입 혐의에 대응하는 법적 전략과 형사조정 준비 방법

상가 매매 과정에서 매수인을 데리고 천장 상태를 확인하다가 건조물침입 혐의로 고소를 당하신 상황이시군요. 공인중개사로서 직무를 수행하던 중 발생한 일인 만큼 억울한 마음이 크실 것이라 생각됩니다. 건조물침입죄는 고의성과 타인의 의사에 반하는 행위가 입증되어야 성립하는 범죄이므로, 적절하게 대응하면 충분히 무혐의 처분을 받을 가능성이 있습니다. 또한 다가오는 형사조정 절차에서도 효과적으로 준비하여 문제를 원만히 해결할 수 있도록 아래에서 자세히 안내드리겠습니다.

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1. 건조물침입죄란 무엇인가? 법적 요건 살펴보기

건조물침입죄는 형법 제319조 제1항에 규정되어 있으며, 다음과 같은 요건을 충족해야 성립합니다.

• 타인의 주거, 건조물, 선박 또는 점유하는 공간에 허락 없이 들어가거나 점유자의 의사에 반해 침입하는 경우
  • 상대방인 고소인이 해당 건물의 점유자(소유자 또는 관리권자)이고, 사용 권한이 없는 상황에서 침입이 있었다고 볼 수 있어야 합니다.
• 고의성 여부
  • 범죄 성립을 위해 “고의”가 필요합니다. 즉, 명백히 점유자의 의사에 반하거나 허가를 받지 않았음을 인지한 상태에서 건물에 들어갔음을 입증해야 합니다.

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2. 현재 상황에서 건조물침입 혐의 성립 가능성 분석

• 매매계약의 진행 상황
  매매 계약이 체결되었고 잔금 지급이 완료되기 전이라고 하셨습니다. 이 경우 소유권 이전이 이루어지지 않았더라도, 해당 상가를 확인하는 행위는 매수인의 권리를 보호하는 차원에서 정당한 사유로 볼 여지가 있습니다.
• 중개사로서의 직무 수행 범위
  중개사가 매수인을 데리고 상가를 확인하는 일은 계약 체결 및 매매 과정에서 흔히 발생하는 일이며, 업무 효율성을 위한 정당한 행위로 해석될 가능성이 큽니다.
• 점유자와의 의사 확인
  고소인이 점유자 또는 실질적 관리권자로서, 중개사가 매수인과 함께 상가를 방문하는 것에 대해 명확하게 “거부 의사”를 사전에 표시했는지가 중요합니다. 만약 거부 의사가 없었다면, 건조물침입죄의 고의성을 입증하기 어렵습니다.

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3. 형사조정 과정에서의 준비 방법

형사조정은 민형사 문제를 조정위원회의 중재를 통해 합의로 해결하는 제도로, 이번 사건을 원만히 종결할 수 있는 기회입니다. 조정 과정에서 효과적으로 대처하기 위해 아래의 단계를 준비하십시오.

(1) 조정위원회 참석 시 준비할 사항

1. 사건의 경위에 대한 정확한 설명 준비
   • 건물에 출입한 목적과 당시 상황을 명확히 진술할 수 있도록 사건 경위서를 작성하십시오.
   • 해당 상가를 점검한 행위가 공인중개사로서 본인의 직무 수행 과정에서 정당한 이유로 이루어졌음을 강조하십시오.
   • 점검이 매수인의 요청에 의한 것임을 분명히 하여 고의성을 부정해야 합니다.
2. 사전 허가 여부 및 의사 불명 확인
   • 고소인이 해당 침입에 대해 적극적으로 거부 의사를 표시한 기록이나 증거가 없는 경우, 이를 조정 과정에서 활용해야 합니다.
   • 고소인의 명확한 의사 없이 진행된 상가 방문이었다면 범죄 성립 가능성은 크게 줄어듭니다.

(2) 조정 과정에서의 주요 전략

1. 피해자(고소인)의 감정 해소
   • 특히 고소인이 상가에 대한 관리권을 주장하고 있다면, 본인의 고의 없는 행위를 진심으로 설명하고 양해를 구하십시오.
   • 상대방이 감정적으로 문제를 제기한 경우, 사건을 협의로 해결하는 것이 서로에게 이득임을 조정위원회를 통해 전달하도록 노력하십시오.
2. 합의금의 최대한 현실적 조율
   • 형사조정에서는 일정 수준의 합의금 제안을 통해 사건을 종결 짓는 경우가 많습니다.
   • 상대방이 경제적 보상을 요구할 경우, 적정 금액을 선제적으로 제시하여 빠른 합의를 유도할 수 있습니다.
   • 상가 매매 상황과 본인의 역할을 강조하며, 과도한 합의금 요구는 정당하지 않음을 주장하십시오.
3. 조정 실패 시 법적 대응도 준비
   • 형사조정이 실패하더라도 사건 자체만으로 범죄가 성립되지 않았다면, 이를 입증할 준비를 하십시오.
   • 민사적 문제로 판단될 가능성이 큰 사건이라면, 조정 실패 후에도 단호한 입장을 유지하십시오.

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4. 혐의 성립 시 예상 형량과 현실적인 전망

• 건조물침입죄의 처벌 기준
  형법 제319조에 따라 건조물침입죄는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있습니다.
  다만 사건 특성과 사회적 비난 정도가 비교적 낮은 경우 벌금형으로 종결될 가능성이 큽니다.
• 초범 및 고의성 여부
  • 이번 사건이 초범이라면, 고의성이 없었음을 적극 주장하는 한 처벌 수위가 경미할 가능성이 큽니다.
  • 직업적 영역에서 발생한 사건이라는 점을 강조한다면 기소유예 또는 무혐의로 처리될 가능성도 높습니다.

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5. 결론: 신중하고 성실히 준비하여 형사조정에 임하십시오

현재 중개사로서의 직무 수행 과정에서 발생한 문제이며, 고의성이 없다는 점을 적극 입증한다면 사건을 원만히 해결할 수 있습니다. 형사조정 과정에서는 상대방의 감정을 해소하는 동시에 타당한 해결책을 제시하는 것이 중요합니다. 조정 실패에 대비해 법적 대응 방안을 마련하되, 조정 과정에서 사건을 종결시키는 것을 최우선으로 고려하시길 추천드립니다.

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참고한 자료

• 국가법령정보센터: 형법 제319조 건조물침입죄
• 대법원 판례: 건조물침입죄 성립 요건 관련 판례
• 법률신문: 형사조정 절차 가이드