전세 계약금 돌려받기, HUG 블랙리스트 임대인 문제 해결하기

전세 계약 과정에서 임대인의 정보 또는 약정이 제대로 지켜지지 않을 경우, 임차인(세입자)은 심리적, 재정적 부담을 동시에 느끼게 됩니다. 귀하께서는 청년버팀목 대출을 통해 오피스텔 전세 계약을 체결하려 했으나, 임대인이 HUG 블랙리스트에 오른 사실로 인해 대출이 어려운 상황에 처하셨습니다. 더군다나 임대인이 기존 전세금을 반환하지 않은 이력이 있고, 특약 사항에서도 약속된 협조를 하지 않아 불안감이 더욱 가중될 수밖에 없는 상황입니다. 이번 글에서는 전세 계약금 문제 해결을 위해 법적, 실질적으로 어떻게 대응할 수 있을지 구체적으로 살펴보겠습니다.

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1. 상황 분석: 문제의 핵심은 무엇인가?

1-1. 계약 상황

• 임대인이 운영하는 오피스텔(임대 사업자 등록 된 부동산)에 대해 전세 계약을 체결.
• 청년버팀목 대출 신청을 전제로 계약.
• 특약 사항: 임대인이 청년버팀목 대출 협조를 하기로 명시.

1-2. 문제 발생

• 계약 후 HUG(Housing Urban Guarantee) 블랙리스트에 임대인이 해당된다는 사실을 발견.
• HUG 블랙리스트로 인해 청년버팀목 대출이 불가능하거나 지연되는 상황 발생.
• 임대인이 특약 사항에 명시된 협조를 하지 않는 상황.

1-3. 임차인의 입장

• 전세금 반환 문제가 있는 임대인의 집에 거주하는 것은 추가적인 위험을 초래할 가능성이 컸음.
• 추가 대출 등의 대안이 가능하더라도 심각한 신뢰 문제가 발생.
• 계약 취소를 요청하고 계약금 반환을 요구했으나 거부당함.

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2. HUG 블랙리스트와 문제점

2-1. HUG 블랙리스트란?

HUG 블랙리스트는 전세금 반환 보증에서 악성 채무자나 문제점을 일으킨 임대인을 대상으로 관리하는 리스트입니다. 임대인은 HUG 블랙리스트에 오를 경우 HUG의 각종 서비스와 대출 보증 지원을 받을 수 없으며, 해당 사실은 은행 및 금융회사에도 공유됩니다.

2-2. 문제점

• 청년버팀목 대출 불가: HUG 블랙리스트 임대인의 부동산은 청년버팀목 대출 대상에서 제외되거나, 대출 절차에 심각한 지연과 어려움이 발생.
• 임차인의 신뢰 저하: 해당 임대인의 과거 전세금 반환 문제로 인해 새로운 임차인 역시 전세금 반환에 대한 불안을 가질 수밖에 없음.
• 특약 위반 가능성: 임대인이 대출 협조의 의무를 다하지 않을 경우 계약 위반으로 판단될 여지가 큼.

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3. 계약금 반환 요구의 법적 근거

3-1. 계약서 특약 사항 위반

• 계약서에 명시된 “청년버팀목 대출 협조”에 대한 특약 사항은 임대인이 반드시 이행해야 하는 의무입니다.
• 임대인이 HUG 블랙리스트 상태임을 알면서도 이를 숨기거나 협조를 이행하지 않는다면 이는 명백한 계약 불이행으로 볼 수 있습니다.

3-2. 매도인의 계약 이전 신의칙 위반

• 민법 제535조에 의거, 임대인은 전세 계약 체결 시 신의성실의 원칙(신의칙)에 따라 임차인이 해당 주택에서 정상적으로 거주하고 대출 등을 원활히 받을 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다.
• 귀하의 사례에서 임대인은 자신의 HUG 블랙리스트 상태로 대출이 불가능함을 계약 체결 전에 고지하지 않았으므로, 이는 신의칙 위반으로 계약을 취소할 수 있는 사유가 됩니다.

3-3. 임차인의 계약 취소 권리

• 민법 제548조에 따라, 상대방의 귀책 사유(이행 불능)로 인해 계약상 목적을 달성하지 못할 경우, 계약의 취소를 청구할 수 있습니다.
  • 귀하의 사례에서, 임대인이 HUG 블랙리스트 상태로 인해 특약의 대출 협조 의무를 다하지 않아 계약 목적이 무효화되었으므로, 법적으로 계약 취소 가능성이 큽니다.

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4. 해결 방안: 단계별 대응 전략

4-1. 임대인과 직접 협의

1. 합의 요청:
   • 계약서를 근거로 임대인에게 특약 사항을 위반하고, 귀하가 대출을 받을 수 없도록 만든 점을 강조.
   • 계약금을 반환하고 계약을 원만히 종료할 것을 요청.
2. 내용증명 발송:
   • 임대인이 반환 요구를 거부할 경우 내용증명을 통해 공식적인 반환 요구.
   • 내용증명에는 다음 내용을 포함:
     • 계약금 반환 사유: 특약 위반 및 신의칙 위반.
     • 반환 기한: 발송일로부터 7일 이내.
     • 반환하지 않을 시 법적 조치 진행 가능성 고지.

4-2. 법적 해결 절차

임대인이 협조를 거부하면 아래와 같은 법적 절차를 진행할 수 있습니다:

1. 계약금 반환 민사소송 제기:
   • 민사소송을 통해 계약금 반환과 손해배상 청구.
   • 계약서와 특약 사항, HUG 블랙리스트 상태 등을 입증 자료로 제출.
2. 임대인의 HUG 블랙리스트 확인 자료 제출:
   • HUG 또는 해당 은행에서 임대인의 블랙리스트 상태라는 사실을 확인받아 제출.
3. 손해배상 청구:
   • 계약금뿐 아니라, 청년버팀목 대출이 지연되면서 발생한 귀하의 금전적, 심리적 손해에 대해 배상을 청구 가능.
   • 예: 대출 지연으로 발생한 대체 주거비용.
4. 법률구조공단 상담:
   • 소송 진행이 부담스러운 경우, 대한법률구조공단(https://www.klac.or.kr)에서 무료 법률 상담 제공.
   • 금전 소송 및 계약 문제에 강점을 가진 지역 변호사를 통해 대리 진행 가능.

4-3. 공탁 활용

현재 상황에서 임대인이 강제적으로 계약 이행을 요구할 경우, 귀하는 전세금 공탁을 통해 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.

1. 공탁금을 법원에 예치하여 임대인의 협조 없이도 계약을 이행하지 않을 수 있는 근거 마련.
2. 청구권 행사 중지를 이유로 공탁을 통해 분쟁을 조정.
3. 공탁 이후라도 소송을 통해 계약 무효화 및 계약금 반환을 요구 가능.

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5. 결론: 귀하의 선택지와 권리 보호

귀하의 상황은 명백히 임대인의 계약 불이행 및 신뢰 위반으로 인한 결과이며, 귀하께서는 법적으로 계약금을 돌려받고 계약을 해지할 권리가 있습니다. 법적 조치를 염두에 두되, 첫 단계에서는 원만한 협의를 시도해보고, 반환 거부 시 소송 또는 공탁 절차를 동시에 병행하며 권리를 찾아가시길 권장합니다.

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참고자료

• 대한법률구조공단 - 전세보증금 반환 소송 안내
• 민법 제548조 계약 취소 규정
• HUG 전세보증금 반환 보증