전세 보증금 증액 계약의 안전성: 근저당권 설정 후의 위험과 대처 방안

전세 보증금 증액 계약은 임차인과 건물주 사이의 일반적인 합의이지만, 근저당권 설정 이후의 증액은 저당권자에게 대항할 수 없는 위험을 내포하고 있습니다. 이는 임차인이 자신의 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 의미합니다. 본 글에서는 근저당권 설정 후 보증금 증액 계약의 위험성과 이에 대한 임차인의 대처 방안에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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근저당권 설정 후의 보증금 증액 계약

• 기본 원칙: 저당권 설정 이후의 보증금 증액 계약은 저당권자에게 효력이 없으며, 임차인은 증액 전의 보증금에 대해서만 보호를 받을 수 있습니다.
• 경매 상황: 건물이 경매에 넘어갔을 때, 임차인은 증액된 보증금에 대해 매수자(소유자)에게 대항할 수 없으며, 배당 절차에서도 증액된 부분을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

대처 방안

1. 확정일자의 중요성: 보증금 증액과 동시에 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 확정일자가 있는 경우, 배당 절차에서 우선변제권을 갖게 되어, 보증금을 보호받을 수 있습니다.
2. 기준 권리 확인: 보증금 증액 시점에서 기준 권리(근저당권, 가압류 등)의 유무를 확인해야 합니다. 기준 권리가 없다면, 증액된 보증금도 대항력을 인정받아 제삼자에게 대항할 수 있습니다.
3. 국세기본법 개정의 활용: 2023년 4월부터 국세기본법이 개정되어, 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠른 경우, 보증금을 먼저 배당받을 수 있습니다. 이는 전세 사기 사태 이후 임차인 보호를 강화하기 위한 조치입니다.

 

팁: 조세채권 우선원칙 변경

• 조세채권 우선원칙에 따라, 당해세는 이전에 임차인의 우선변제권보다 우선해서 배당받았으나, 개정된 국세기본법에 따라 임차인이 당해세보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리가 생겼습니다. 이는 임차인의 보증금 보호에 중요한 변화를 의미합니다.

 

결론

근저당권 설정 후의 보증금 증액 계약은 임차인에게 여러 위험을 안겨줄 수 있습니다. 하지만, 확정일자를 받아두고, 국세기본법의 개정 내용을 잘 활용한다면, 임차인은 증액된 보증금에 대해서도 어느 정도 보호받을 수 있습니다. 임차인은 자신의 권리를 적극적으로 보호하기 위해 관련 법률과 규정을 잘 숙지하고, 필요한 조치를 취하는 것이 중요합니다.

 

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